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STF nega penhora de imóvel de fiador em contrato de aluguel comercial

(04/02/2021)


O Supremo Tribunal Federal (STF) passou a considerar impenhorável imóvel de fiador que garante contrato de aluguel comercial. Há decisões nas duas turmas, que divergem do entendimento tomado em julgamento de repercussão geral em 2010. Para os ministros, a decisão que considerou constitucional a previsão de penhora só valeria para contratos residenciais.

O entendimento, segundo especialistas, dificulta a aceitação de fiança no mercado imobiliário. Afeta, principalmente, os pequenos comércios e empresas que, pelo valor do aluguel e das condições financeiras dos locatários, precisam de fiador, afirma Adriano Sartori, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP. “O comércio de rua, por exemplo, que já está sendo tão prejudicado com a pandemia, pode ter dificuldade de arrumar uma outra garantia”, diz.

Não há uma pesquisa consolidada sobre a importância do fiador para a área comercial. Só para a área residencial. A Pesquisa de Locação do Secovi-SP, mostra, por exemplo, que em 44,5% dos contratos firmados em novembro havia fiança como garantia.

A discussão começou depois de o Plenário do STF (RE 612 360) considerar legítima a penhora de bem de família de fiador, de forma geral. A medida está prevista no artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009, de 1990, que trata do bem de família. O tema também está pacificado no Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio da Súmula nº 549.

Após o julgamento, os fiadores de locações comerciais passaram a questionar a aplicação do entendimento com a argumentação de que o caso tratado era de imóvel residencial, o que levou os ministros a se debruçarem novamente sobre o tema.

Eles passaram a entender que, no caso de contrato de imóvel comercial, deveria prevalecer o direito à moradia do fiador, uma vez que não está se falando de direito de moradia do locatário, que aluga com propósito negocial.

O advogado Artur Ratc, sócio do escritório Ratc & Gueogjian Advogados, obteve recentemente uma decisão a favor de seu cliente. Para ele, nesses casos não se pode aplicar o que foi decidido em repercussão geral porque são situações diferentes. “O contrato comercial tem suas peculiaridades. Quando uma pessoa jurídica é executada pelo não pagamento de aluguel, quem deveria sofrer as consequências seria seu real devedor [dono ou sócio da empresa] e não o fiador, que sofre uma medida desproporcional com a penhora de seu único bem”, diz.

Na decisão, a ministra Cármen Lúcia, da 2ª Turma (RE 1296835), destaca que, embora o Supremo tenha reconhecido ser constitucional a penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação (Tema 295 da repercussão geral), o entendimento não se aplica ao caso de imóvel comercial. Ela cita em seu voto decisões tanto da 1ª como da 2ª Turma, além de monocráticas (concedidas por um só ministro).

Uma das decisões, da 2ª Turma, é de relatoria do ministro Edson Fachin (RE 1277481). Ele afirma que “verifica-se que quando se trata de contrato de locação residencial é possível contrapor o direito à moradia de fiadores ao igualmente relevante direito à moradia dos locatários, o que não se verifica na hipótese de fiança em contrato de locação de imóvel comercial”.

A 1ª Turma também tem entendimento semelhante. Em caso julgado em fevereiro de 2019, a redatora para o acórdão, ministra Rosa Weber diz que não pode haver a penhora do bem de família do fiador, “destinado à sua moradia, cujo sacrifício não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa (RE 605709).

Advogados do setor, contudo, discordam do novo entendimento no Supremo. Luís Rodrigo Almeida, sócio do Dib Almeida Laguna Manssur, ressalta que os julgados não são unânimes e o tema não foi analisado sobre esse prisma em repercussão geral. Para ele, seria mais razoável prevalecer o entendimento dos ministros que hoje são voto vencido, como Luís Roberto Barroso e Dias Toffoli.

Segundo os ministros, o fiador aceitou garantir a dívida por sua livre e espontânea vontade, e se prestou a pagar a dívida solidariamente, caso o locatário não a quite. “Ele assumiu esse risco, sabendo que a lei, desde a década de 90, é clara de que pode ter seu bem de família penhorado”, afirma Almeida.

Rodrigo Karpat, do Karpat Advogados, também concorda. “Esses julgados vão na contramão do que o Supremo já tinha definido de forma geral e também de como atua o mercado”, diz.

Jaques Bushatsky, sócio da Advocacia Bushatsky, lembra que a lei que trata da penhora de bem de família não faz qualquer distinção entre contrato comercial e residencial. Esse novo entendimento também prejudica, na sua opinião, a segurança jurídica, uma vez que os contratos foram firmados levando em consideração o que diz a lei.

Para o mercado imobiliário, o entendimento das turmas do STF também pode ser prejudicial. As novas decisões, segundo o advogado Luís Rodrigo Almeida, podem desestimular o uso da garantia em aluguel comercial mais usual do mercado e a única gratuita. E poderá encarecer, acrescenta, outras formas de garantia, como seguro ou caução, caso seja julgado dessa forma em repercussão geral no STF.

 

Fonte: Valor Econômico


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    (29/04/2021)

  •   Pequenas e médias empresas lideram os pedidos de recuperação judicial no Brasil

    O crescimento dos pedidos de recuperação judicial por empresas está indicando uma nova tendência no Brasil, com uma alternativa para enfrentar a crise econômica causada pela pandemia de Covid-19. A maior procura pelas recuperações está entre os micro e pequenos negócios. De acordo com o "Indicador de Falências e Recuperação" da Serasa Experian, na comparação ano a ano, as solicitações dessas empresas cresceram 34%. O advogado especializado nesta área, Thierry Phillipe Souto, prevê que a busca por recuperações judiciais vai crescer ainda mais. E explica os motivos: "A economia voltou a ser atingida seriamente pelo crescimento da pandemia. E a entrada em vigor da alteração da "Lei de Recuperação Judicial e Falências 11.101/2005" neste ano, criou mais facilidades para que as empresas que estão em crise financeira possam seguir trabalhando. Uma das possibilidades é o estímulo ao financiamento destas empresas, que agora contam com uma legislação dando mais segurança para os negócios e investimentos". Segundo o advogado, a nova lei de recuperação judicial vai ajudar o empreendedor a superar mais facilmente as dificuldades. E acrescenta: "A mudança da lei criou possibilidades que eram impraticáveis na antiga versão. E a expectativa das empresas em risco é de que este novo caminho torne mais simples a obtenção de empréstimos, linhas de crédito e fornecedores para enfrentar a crise". Outra barreira da antiga legislação estava na falta de mecanismos que viabilizassem a solução das dívidas tributárias junto ao fisco, lembra o advogado: "Agora a alteração da lei estabeleceu efetivamente concessões e parcelamentos especiais, exclusivamente voltados às empresas em recuperação. Assim a lei criou mais facilidades para que estes empresários possam efetivamente proteger e manter o seu negócio". Thierry Phillipe Souto diz que a recuperação judicial é uma saída normal, utilizada preventivamente por empresas para seguirem com os negócios, reorganizando as dívidas: "Empresas que se preocupam com a possível piora de sua situação, se adiantam com providências legais para se garantir diante da crise, assegurando a sobrevivência no mercado". O advogado também adverte que, com o prolongamento da crise, e a não tomada da medida legal, as possibilidades de solução vão diminuindo para as empresas deficitárias: "Um exemplo do quadro atual está na mais recente pesquisa da CNC, Confederação Nacional do Comércio. O índice de confiança desta área caiu 6,4% de março para abril deste ano. E esta foi a quinta queda consecutiva do indicador, que chegou ao menor nível desde setembro do ano passado. Este quadro ainda é somado à crescente dificuldade na busca de crédito para renegociar os endividamentos bancários e para levantar capital de giro", finaliza.   Fonte: Terra.com

    (28/04/2021)

  •   Pessoa jurídica com recuperação judicial já concedida tem até a próxima quinta-feira (29) para aproveitar as condições diferenciadas de negociação

    Termina na próxima quinta-feira (29) o prazo para os contribuintes com recuperação judicial já concedida (art. 58 da Lei 11.101/2005) aproveitarem as condições diferenciadas para negociação – que concedem prazo ampliado para pagamento em até 120 meses e descontos que podem chegar a 70% do valor total da dívida. A recuperanda interessada precisa estar atenta a esse prazo, como foi estabelecido por lei – art. 5, parágrafo 4º, da Lei n. 14.112/2020 –, a PGFN não tem autonomia para prorrogá-lo por meio de portaria. Após 29 de abril, recuperanda somente poderá aderir à transação nas condições gerais previstas na Lei n. 13.988/2020, ou seja, não poderá usufruir os benefícios previstos no art. 10-C da Lei 10.522/2002. Confira que os benefícios e entenda como proceder:   Transação Excepcional Essa modalidade está disponível para os contribuintes em geral, desde que atendam aos requisitos exigidos. Contudo, tratando-se da pessoa jurídica recuperanda (art. 58 da Lei 11.101/2005), é possível usufruir de condições mais benéficas, desde que providenciada a adesão dentro do prazo legal. Para aderir, o primeiro passo é preencher o formulário de receitas e rendimentos. O formulário está disponível no portal REGULARIZE, na opção Negociar Dívida > Acessar o Sistema de Negociações.  No Sistema de Negociações, clicar no menu Declaração de Receita/Rendimento. Feita a declaração, clicar no menu superior Adesão > Transação. Em seguida, selecione a modalidade específica prevista para as recuperandas, com os benefícios do art. 10-C, da Lei nº 10.522/2002. Após realizar o pedido de adesão, pagar a primeira prestação até a data de vencimento, que é o último dia útil do mês. Fica o alerta! Para garantir que o sistema irá calcular devidamente o desconto e o prazo, levando em consideração a situação especial de contribuinte em recuperação judicial, consulte aqui no sistema da Receita Federal do Brasil (RFB) se essa informação já está anotada no cadastro do CNPJ. Se não constar, o representante legal deverá providenciar a atualização dessa situação perante a RFB, de acordo com o art. 24 da Instrução Normativa RFB n. 1863, de 27 de dezembro de 2018. Importante destacar que adesões realizadas após 29 de abril serão canceladas pela PGFN.   Transação Individual No caso de proposta individual, não é necessário que o acordo de transação individual seja formalizado até o dia 29 de abril, mas sim que a proposta seja apresentada tempestivamente pela pessoa jurídica recuperanda (art. 58 da Lei 11.101/2005). Para apresentar a proposta, basta acessar o portal REGULARIZE e clicar em Negociar Dívida > Acordo de Transação Individual. A orientação completa com a documentação exigida pode ser acessada aqui!   Fonte: gov.br/pgfn

    (23/04/2021)

  •   Terceira Turma afasta multa e honorários sobre crédito que recuperanda não podia quitar voluntariamente

    Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o crédito sujeito ao processo de recuperação judicial, decorrente de ação que demandava quantia ilíquida, não pode ser acrescido da multa e dos honorários advocatícios previstos para a hipótese de recusa ao cumprimento voluntário de sentença (artigo 523, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil de 2015). O caso analisado diz respeito a ação declaratória de inexistência de débito com pedido de indenização, em fase de cumprimento de sentença, ajuizada por uma consumidora contra operadora de telefonia em recuperação judicial. A empresa foi condenada por ter incluído indevidamente o nome da consumidora em cadastro restritivo de crédito. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) reconheceu a sujeição do crédito da consumidora aos efeitos da recuperação, mas determinou que o valor fosse acrescido da multa e dos honorários previstos no artigo 523, parágrafo 1º, do CPC. No recurso ao STJ, a operadora de telefonia alegou que a conclusão do TJRS viola o princípio da igualdade entre os credores. Habilitação do crédito Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, "o fato gerador do crédito em discussão é anterior ao pedido de recuperação, de modo que não há dúvidas acerca de sua sujeição aos efeitos do processo de soerguimento". No entanto – observou a magistrada –, em se tratando de crédito decorrente de ação na qual se demanda quantia ilíquida, o artigo 6º, parágrafo 1º, da Lei 11.101/2005 determina que a ação de conhecimento prossiga no juízo original até a definição do valor do crédito, quando então deverá ser habilitado no quadro geral de credores, ficando impedido a partir daí o andamento da execução singular. Além disso, a relatora destacou que, conforme o artigo 59, caput, da Lei 11.101/2005, o plano de recuperação implica novação dos créditos anteriores ao pedido, e o pagamento das dívidas da recuperanda deve respeitar as condições pactuadas, sempre com respeito à igualdade de tratamento entre os credores de cada classe. Obrigação inexigível Para Nancy Andrighi, diante de tais circunstâncias, a fase de cumprimento da sentença nem poderia ter sido iniciada, pois a liquidação do crédito só ocorreria depois de devidamente habilitado e de acordo com as disposições do plano de recuperação. Assim – concluiu a ministra –, não se pode considerar que houve recusa voluntária ao pagamento, que seria a causa de aplicação da multa e dos honorários previstos no parágrafo 1º do artigo 523 do CPC, "uma vez que o adimplemento da quantia reconhecida em juízo, por decorrência direta da sistemática prevista na Lei 11.101/2005, não constituía obrigação passível de ser exigida da recuperanda". Ao dar provimento ao recurso especial, a relatora acrescentou que, estando em curso processo recuperacional, a livre disposição, pela devedora, de seu acervo patrimonial para pagamento de créditos individuais sujeitos ao plano de soerguimento violaria o princípio segundo o qual os credores devem ser tratados em condições de igualdade. REsp 1873081   Fonte: STJ

    (19/04/2021)

  •   Receita Federal atualiza regras de parcelamento para empresas em recuperação judicial

    A Receita Federal  aumentou o prazo de parcelamento de débitos tributários para empresários e sociedade em situação de falência de 84 para 120 meses. A medida foi determinada pela Lei nº 14.112/2020, que atualiza a legislação referente à recuperação judicial, à recuperação extrajudicial e à falência.  Além disso, a norma do fisco também reduziu o valor inicial das prestações mediante alterações na sistemática de cálculo, e instituiu nova modalidade de parcelamento, que possibilita a inclusão de tributos passíveis de retenção na fonte e o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) retido e não recolhido ao Tesouro Nacional. A nova lei, além de alterar o art. 17 da Instrução Normativa nº 1.891/2019, modificou também o artigo quinto, visando readequar o procedimento para o cadastramento de débitos de contribuições previdenciárias em Lançamento de Débito Confessado (LDC). De acordo com o governo, as medidas buscam flexibilizar as condições de acesso ao parcelamento de débitos tributários para empresários e sociedades empresárias em processo de recuperação judicial. O cadastramento deve ser feito mediante apresentação de requerimento de LDC, conforme modelo constante do Anexo IV, incluído na Instrução Normativa nº 1.891/2019. Nova Lei de Recuperação Judicial e Falência O texto traz novidades e é muito importante para o empresariado brasileiro, ainda mais nesse momento de pandemia. Esse cenário econômico causado pelo coronavírus, aumentou a necessidade de as empresas afetadas terem melhores instrumentos de recuperação. Por isso, o projeto também objetiva a modernização do sistema recuperacional. Sem mudanças não temos como deixar esse sistema mais transparente, e com melhorias nas recuperações de crédito. Com isso, a melhoria no sistema de recuperação de empresas reflete positivamente sobre a economia. Ele permite à empresa negociar com credores antes de entrar em recuperação judicial e poder oferecer garantias adicionais para obter financiamentos. Uma outra mudança trazida pela Nova Lei de Falências é o aumento do prazo de parcelamento de débitos com a União de sete para dez anos. O governo também regulamentou os empréstimos tomados por essas empresas, uma vez que os novos financiamentos terão preferência de pagamento quanto às dívidas contraídas durante o processo de recuperação. A nova Lei também permite que os bens pessoais dos devedores possam ser usados como garantia, desde que se tenha autorização judicial. Essa Lei vinha sendo muito aguardada, e discutida por juristas, empresários e políticos desde 2016, mas só em 2020 é que vimos a Lei se concretizar.   Fonte: Contabeis.com

    (07/04/2021)

  •   TJ-SP confirma homologação de plano de recuperação judicial por cram down

    A Lei 11.101/2005, com o intuito de evitar o "abuso da minoria" ou de "posições individualistas" sobre o interesse da sociedade na superação do regime de crise empresarial, previu, no § 1º do artigo 58, mecanismo que autoriza ao magistrado a concessão da recuperação judicial, mesmo que contra decisão da assembleia-geral de credores. Com esse entendimento, a 1ª Câmara de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça de São Paulo confirmou a homologação de um plano de recuperação judicial de uma rede de farmácias aprovado por cram down, quando o juiz concede a recuperação judicial mesmo havendo recusa de credores com potencial para rejeitá-lo. Pela ata da assembleia, credores que representam R$ 5,2 milhões dos créditos rejeitaram o plano apresentado, enquanto os credores aptos a receber R$ 2 milhões votaram a favor da proposta. Em relação às classes, o plano foi aprovado por 100% da classe IV (quirografários de microempresas) e por 76,47% da classe III (quirografários). Dessa forma, seguindo o artigo 58, §1º, da Lei 11.101/05, que prevê o cram down, o juízo de primeiro grau homologou o plano. Dois bancos credores, que votaram contra a aprovação da proposta, recorreram ao TJ-SP, alegando que um dos requisitos do cram down não foi observado. No entanto, os recursos foram negados, por unanimidade. Segundo o relator, desembargador Azuma Nishi, não há qualquer ilicitude em ser contrário ao plano, uma vez que cada credor vota conforme seus interesses. Entretanto, ele verificou abusividade no voto dos bancos agravantes, que foram decisivos para a reprovação do plano de recuperação. Para o magistrado, a abusividade de voto do credor se caracteriza quando proferido fora dos limites impostos pelos fins econômicos ou sociais, pela boa-fé ou pelos bons costumes, conforme previsto no artigo 187 do Código Civil. É justamente este o cenário verificado no caso em questão, de acordo com Nishi. "A postura omissa da instituição financeira credora, não se dispondo a nenhum tipo de negociação, pretendendo, tão somente, a convolação da falência do devedor, é indicativa de abusividade. Não se pode olvidar que o crédito detido pelo recorrente tem garantia pessoal dos sócios das recuperandas, o que corrobora o entendimento de abuso no direito de voto, visto que a recusa à negociação dos termos do plano somada ao pleito de quebra não pode ser utilizada como mecanismo de pressão aos devedores solidários da dívida", disse. Processo 2122678-85.2020.8.26.0000   Fonte: Conjur

    (06/04/2021)

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